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Werden Schönheitsreparaturen im Mietvertrag geregelt, so unterliegen diese den strengen Bedingungen über die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Ob eine unwirksame Klausel jedoch die gesamte Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen gefährdet, ist strittig und muss notfalls vor Gericht geklärt werden. Daher wird gerade in neueren Mietverträgen darauf geachtet, nur rechtssichere Formulierungen zu verwenden.

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Schönheitsreparaturen werden vom Gesetzgeber in § 538 und § 535 geregelt. Der Gesetzgeber sieht den Vermieter bei Schönheitreparaturen in der Pflicht, formuliert dieses jedoch nur als Leitbild und nicht als unabdingbares Recht (erkennbar an der fehlenden Formulierung. 'Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam', siehe z.B. § 547).

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen fällt somit unter abdingbares Recht und kann vom Vermieter auf den Mieter vertraglich übertragen werden. Von dieser Möglichkeit wird in aller Regel Gebrauch gemacht und die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter übertragen.

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Am 14.07.2019 wurde diese Rubrik gestartet, in der wichtige Aspekte des Mietrechts erläutert werden.

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Bei der Regelung von Art und Umfang der Schönheitsreparaturen berufen sich viele Mietverträge auf die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) für öffentlich geförderten Wohnraum, die in § 28 Abs. 4 Satz 3 wie folgt definiert: 'Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen'. Abgedeckt sind hiervon auch vorbereitende Arbeiten (Entfernen von von selbst angebrachten Dübeln und Tapeten, Verschließen der Löcher). Darüber hinaus gehende verpflichtungen zu Reparaturen sind zumeist unwirksam.

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Relativ unstrittig ist die Qualität der Ausführung von Schönheitsreparaturen: So sollen diese in fachmännischer Weise vorgenommen werden. Der Mieter kann dazu einen Malerbetrieb beauftragen, kann die Arbeiten aber auch selbst erledigen.

Schwieriger ist die Frage, in welchen Intervallen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Feste Fristenpläne sind unwirksam, dem Mieter kann lediglich empfohlen werden, in welchen Abständen im Regelfall zu renovieren ist, um die Mietsache zu erhalten. Bei Auszug kann der Vermieter jedoch eine Renovierung verlangen.

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Werden Kleinreparaturen im Mietvertrag geregelt, so unterliegen diese den strengen Bedingungen über die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Ob eine unwirksame Klausel jedoch die gesamte Vereinbarung zu Kleinreparaturen gefährdet, ist strittig und muss notfalls vor Gericht geklärt werden. Daher wird gerade in neueren Mietverträgen darauf geachtet, nur rechtssichere Formulierungen zu verwenden.

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Kleinreparaturen werden vom Gesetzgeber in § 538 und § 535 geregelt. Der Gesetzgeber sieht den Vermieter bei Kleinreparaturen in der Pflicht, formuliert dieses jedoch nur als Leitbild und nicht als unabdingbares Recht (erkennbar an der fehlenden Formulierung: 'Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam', siehe z.B. § 547).

Die Verpflichtung zur Durchführung von Kleinreparaturen fällt somit unter abdingbares Recht und kann vom Vermieter auf den Mieter vertraglich übertragen werden. Von dieser Möglichkeit wird in aller Regel Gebrauch gemacht und die Verpflichtung zur Durchführung von Kleinreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter übertragen.

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Am 19.07.2019 fand ein Update dieser Rubrik statt, in dem Erläuterungen zu Klein- und Schönheitsreparaturen ergänzt wurden.

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Bei der Regelung von Art und Umfang der Kleinreparaturen berufen sich viele Mietverträge auf die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) für öffentlich geförderten Wohnraum, die in § 28 Abs. 3 Satz 2 wie folgt definiert: 'Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden'.

Abgedeckt dabei sind laut Rechtsprechung des BGH (NJW 1989/ 2248) aber nur Gegenstände, die die dem 'häufigen Zugriff' des Mieters unterliegen (gegenständliche Begrenzung) und Reparaturen, die einen betimmten Betrag nicht übersteigen (betragsmäßige Begrenzung). Als vertretbar gelten Einzelbeträge, die Werte von 75 Euro (rechtssicher) bis 125 Euro (rechtlich vertretbar) nicht überschreiten, und in Summe nicht 6% (rechtssicher) bis 8% (rechtlich vertretbar) der Jahreskaltmiete.

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Nach § 536c ist der Mieter verpflichtet, Schäden an der Mietsache dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter ist im Gegenzug nach § 535 verpflichtet, die Mietsache in 'einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand ... zu erhalten'. In aller Regel wird der Vermieter daraufhin einen Handwerker beauftragen, um eine fachmännische Durchführung sicherzustellen. Eine Durchführung durch den Mieter ist daher in aller Regel nicht relevant.

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Letztes update am 14.07.2019: Start der Rubrik Neuigkeiten.

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